Чому українцям важко зняти житло у Польщі (2023)
Знайти в Польщі житло у великих містах може бути викликом для багатьох українців. Розкажу про свій особистий досвід, як я допомагав знайти квартиру своїй сестрі з її чоловіком, які переїхали з України після початку війни. Сестра і її чоловік працюють у сфері ІТ, тому з точки зору фінансів зняти квартиру вони могли одразу після приїзду. Щодо мене, то я вже більше 10 років проживаю в Польщі, досконало володію польською мовою і особисто писав і телефонував до власників квартир, які розміщували оголошення. Проте навіть працюючи спільними зусиллями, я не очікував, що зняти квартиру у Вроцлаві буде настільки проблематично. Я думаю у всіх великих польських містах ситуація буде схожа. Наш цікавий досвід, висновки і цінну інформацію я описав у сьогоднішній статті.
Ситуація на ринку зйому нерухомості в Польщі
Великі міста
Є достатньо багато квартир, які здаються в оренду, але при цьому так само є багато бажаючих зняти це житло. Попит перевищує пропозицію, особливо у серпні-вересні, коли житло починають шукати студенти. Це найгірші місяці для пошуку житла в Польщі. Проте в інші місяці ринок теж активний і перенасичений попитом. Велика кількість українців у Польщі ще до війни теж призвела до того, що швидко знайти квартиру (навіть дорогу) було майже нереальним. З початку війни, яку розпочала росія в Україні, ситуація на ринку оренди нерухомості в Польщі стала ще більш драматичною.
Більшість українців поїхало до найбільших польських міст. Це само собою спричинило квартирний бум. Багато хто з українців-біженців намагався зняти квартиру, але після підписання договору вирішував поїхати у статусі біженця десь далі – в Німеччину, Францію, Канаду тощо. Ці люди розривали договір часто за декілька днів чи тижнів після його підписання, а іноді взагалі зникали і не попереджували власників. Таких випадків було дуже багато. Поляки-власники житла були незадоволені, адже більшість з них бажають здавати житло на довгий період – мінімум рік, тому і шукають більш надійних орендарів. Власники житла почали вимагати трудовий договір в українців, які хочуть зняти їх житло. Як правило, вимогою є щоб робочий договір був підписаний або на рік, або на необмежений період.
Окрім того, Польща останнім часом активно залучає до роботи працівників з країн Азії (Філіпіни, Індонезія, Бангладеш, Індія) та Південної Америки (Колумбія, Венесуела, Мексика). Всі ці іноземці теж потребують житла і поляки все частіше здають його різним іноземцям, а не лише українцям. Як бачимо, одразу декілька негативних факторів збіглося в один і житло у великих містах Польщі стало зняти ще важче. Тоді може ситуація краща у маленьких містах?
Маленькі міста
В маленьких містах Польщі ще до війни працювала велика кількість українців, а багатоквартирних будинків було небагато. Тому тут ціни часто були вищі ніж у великих містах. Бажаючих зняти житло було багато, а квартир – мало. Попри те, що у Польщі майже в кожному невеликому місті і містечку (розмірами на зразок українських райцентрів) будуються п’ятиповерхові будинки, котеджні містечка та резиденції, житла всерівно не вистачає. Після початку війни величезна кількість українців ринула до Польщі до своїх родичів. Тому і в маленьких містах стало в декілька разів більше українців ніж було. Як приклад, місто Кемпно, що знаходиться за 80 км від Вроцлава і має 14 тис. населення. Офіційно до війни українців у ньому проживало більше 4 тисяч. Після початку війни у кемпінському повіті було вже 30 тисяч українців. І таких маленьких міст в Польщі сотні.
Наявність фінансів – не головне
Навіть маючи достатньо коштів немає ніякої гарантії, що вдасться зняти квартиру. Потрібно ще сподобатися власнику, але про це дещо пізніше. Зараз поговоримо про те, скільки грошей потрібно мати при собі, щоб зняти квартиру у Польщі. Отже, в середньому оренда однокімнатної квартири у великому місті коштує 2300 злотих на місяць. Окрім того, ще потрібно додати до цієї суми оплату комунальних послуг (в середньому 200-300 злотих на місяць) і так званий чинш (щось на кшталт українського внеску до ОСББ за обслуговування території, ліфтів, під’їзду, конс’єржа тощо) в межах 200-400 злотих. Іноді трапляються квартири без чиншу, але дуже рідко. Тобто щомісячна оплата буде складати приблизно 2800-3200 злотих на місяць за таку квартиру. За перший місяць потрібно також внести так звану кауцію (завдаток). Вона складає, як правило, одну щомісячну оплату плюс всі додаткові оплати (комунальні і чинш).
Тобто, за перший місяць потрібно буде заплатити за таку квартиру 2800-3200 злотих і таку ж суму кауції, а це вже 5600-6400 злотих за перший місяць. На час написання статті по середньому курсу 8,5 грн за 1 злотий ця вартість в перерахунку на гривні складає 47600 – 54400 грн. Важливо! Ціни достовірні, якщо ви шукаєте квартиру самі, без агенцій. Якщо ж ви скористаєтесь послугами маклера/брокера агенції нерухомості, то до однієї місячної оплати і кауції варто додати також одну щомісячну оплату. Тобто 2800+2800+2800= 8400 злотих (71400 грн) або 3200+2300+3200= 9600 злотих (81600 грн). І як у цьому підзаголовку, навіть якщо у вас є ці кошти, це ще нічого не означає.
Величезні кастинги. Не ти обираєш квартиру, а власник обирає тебе
В Україні ми, маючи гроші, завжди можемо зняти житло. Великі гроші взагалі дуже швидко вирішують це питання. У Польщі ж дуже великий прошарок середнього класу, тому тут багато людей заробляють як наші фахівці у сфері ІТ. Тобто, навіть високою зарплатою нікого особливо не здивуєш.
І навпаки, з великим здивуванням для середньостатистичного українця можна зауважити, що домовившись про оглядини квартири, саме власник обирає чи хоче він бачити вас у якості орендаря. Тобто, це ніби ти в магазині вибрав товар, приніс його на касу, а продавець каже: “Я ще подумаю чи продати вам цей пармезан, бо он та дівчина мені більше подобається, я мабуть їй продам, але якщо вона не захоче купити, то я вам зателефоную“. Саме так. Більшість власників квартир кажуть, що зателефонують вам, культурно відправляють вас подалі, і потім майже ніколи не дзвонять. Якщо їх попросити, що вам терміново залежить на знаходженні квартири, то в кращому випадку вам зателефонують або надішлють смс наступного дня, що квартира вже здана.
Кастинги дійсно величезні. Виглядає це приблизно так, що у кожного є 10-15 хвилин, щоб подивитися на квартиру, познайомитися з власником і справити на нього гарне враження, підтверджене відповідними документами. До вас кожні 15 хвилин вже декілька людей оглядало це житло, і після вас теж буде ще декілька охочих. Разом це 10-20 людей щодня. Щоб саме вам випав шанс зняти це житло, окрім коштів, документів і приємного зовнішнього амплуа потрібно мати ще й везіння.
Доречі, ця квартира може вам і не дуже подобатися, але після 2-3 тижнів такого щоденного виснажливого ритму дзвінків, домовленостей, зустрічей і пошуку квартири десь між роботою і “пробіжкою” до супермаркету ви вже будете згодні на будь-яку квартиру, аби тільки її зняти. При перших оглядинах квартири моїми “конкурентами” були поляк айтівець з Ополе, який хотів переїхати у Вроцлав і дівчина полька, яка здавала свою власну квартиру у віддаленому районі Вроцлава, але хотіла переїхати ближче до центру. Чому я роблю акцент на слові “поляк” – у слідуючому підрозділі.
Офіційний трудовий договір у Польщі – основа для зйому квартири
Чоловік моєї сестри навіть по польських мірках заробляє дуже конкурентну заробітну плату. Він айтівець і може працювати абсолютно віддалено з будь-якої точки світу де є доступ до Інтернету. Проте більшість польських орендодавців відмовилися приймати договір з американською фірмою в якості доказу платоспроможності, а хотіли саме польський трудовий договір. Один власник пояснював це тим, що маючи такий договір людина може в будь-який момент виїхати в іншу країну світу, а він буде змушений шукати нових квартирантів. Він хоче стабільності і польський трудовий договір для нього означає намір людини жити і працювати саме в цьому місті. Більшість працюючих поляків мають трудовий договір umowa o pracę тому їм теоретично легше зняти житло, навіть якщо ваші реальні доходи вищі або значно вищі, ніж їхні.
В Польщі власники житла здають в оренду свою нерухомість офіційно і реєструються в міській раді як особи, що ведуть такий бізнес і сплачують податки. Їм необхідно подати документи про те, що особа, яка наймає в них житло заробляє достатньо, щоб окрім оплати за оренду житла їй вистачало на інші потреби (харчування, одяг, транспорт, дозвілля тощо). Це має бути хоча б половина від офіційної заробітної плати, а краще – взагалі третина. Наприклад, наймаючи квартиру за 2700 злотих ваша заробітна плата має складати 5400 злотих. Це не офіційна інформація, але вона взята з досвіду і хоча б 4500 злотих чистими ви маєте отримувати, щоб мати шанс зняти таку квартиру. Підтвердженням вашої платоспроможності є саме трудовий договір з вашим роботодавцем і бажано польським.
Розмахувати пачкою грошей перед власником квартири не варто. На поляків це не справляє враження. Навпаки, вони тоді сумніваються звідки ви дістали ці кошти. Більшість хоче, щоб все проходило офіційно, згідно закону. Щомісячні оплати за квартиру ви будете проводити банківським переказом, з рахунку на рахунок, а не готівкою. Тому якщо у вас досі немає картки у польському банку, відкрийте її. Якщо у вас готівка, потрібно буде йти до банкомату (в Польщі можна з банкомату не лише зняти кошти, а й покласти їх на рахунок, термінали як в Україні для цього не потрібні), покласти польські злоті на рахунок, і щомісяця перераховувати кошти оренди житла власнику квартири.
В деяких випадках орендарі погоджуються здати квартиру без трудового договору, але кауція (тобто завдаток), який вони хочуть просто захмарна. Так, у випадку з моїм знайомим, власник здавав квартиру за 3000 злотих на місяць і без польського трудового договору хотів 4-х разову кауцію! Уявіть собі! 12000 злотих тільки за перший місяць, а в разі недотримання умов договору чи вашого передчасного розірвання договору з різних причин, ці кошти він би не повернув.
Ще одна власниця квартири запропонувала підписати договір оренди на мене, поскільки я маю офіційний трудовий договір, а чоловіка моєї сестри вписати в договір як особу, яка фактично проживає у даній квартирі і має право там проживати. Натомість, власник іншої квартири такий варіант категорично відкинув і зажадав тільки польський трудовий договір. Врешті, один із орендодавців погодився прийняти договір про працевлаштування англійською мовою, як доказ фінансової стабільності, але обов’язково із випискою від роботодавця про надходження заробітної плати за останні пів року, яка має бути англійською мовою (або перекладена на польську). Останній варіант став можливий тільки тому, що власник добре володіє англійською мовою, тому що сам проживав колись в Великій Британії. Тому в наступному підрозділі говоримо про мовний бар’єр, але окрім нього є ще більш грізна перешкода, про яку опишу наприкінці статті.
Знання польської мови – чи потрібне, щоб зняти квартиру в Польщі?
Знання польської мови не завжди є обов’язковим для того, щоб зняти квартиру в Польщі, але з моїх особистих спостережень, це на 80% збільшує шанс знайти квартиру. По-перше – спілкування. Знайшовши відповідне оголошення, потрібно написати до власника, а потім і зателефонувати, або він сам зателефонує вам. Якщо самі не володієте польською мовою, просіть ваших знайомих, які знають польську мову і мають достатньо часу і бажання, щоб допомогти вам. Володіння англійською теж значно підвищує шанси самому знайти квартиру.
По-друге – мова це перше враження про вас. Мова здатна виразити ваш креативний підхід до пошуку житла. Власники житла зараз такі “балувані”, що потрібно виділитися серед маси, щоб звернути на себе увагу і отримати цю квартиру. Щоб допомогти сестрі і її чоловіку, я намагався позбутися першочергового негативного стереотипу про українців, який собі уявляють багато поляків. Для цього я спочатку писав повідомлення, де коротко описував ситуацію, чому вони переїхали, робив акцент на сфері, в якій вони працюють і відсутності фінансових проблем. Тільки після цього я розмовляв з власником житла.
Частіше за все власники самі мені передзванювали і говорили що я так цікаво написав, що вони вже мають певну чітку картинку і хочуть порозмовляти. В розмові я знову ж (нескромно 😀) демонстрував свій високий рівень польської і домовлявся про зустріч. Під час зустрічі з деякими власниками квартир, чоловік сестри розмовляв з ними особисто англійською (а я був присутній і в разі потреби допомагав як перекладач), а часто я був і як перекладач і як свого роду гарант, близький родич, що до мене можна звертатися у разі якщо вони не зрозуміють щось уже в процесі винайму житла.
Підтвердження від іншого поляка, що в разі виселення вас з цього житла з певних причин він вас зможе поселити у себе на житлі, на яке має право власності
Найважчий для зрозуміння і найбільш нереальний і паскудний пункт, через який не лише більшість українців, а й більшість інших іноземців не зможуть зняти житло у Польщі. Я далі буду пояснювати не юридичною мовою, тому прошу вибачити за можливі огріхи, але суть я передаю доволі точно.
У Польщі згідно законодавства, якщо ви особа, яка перебуває під опікою Польщі і втекли від воєнної агресії, ви маєте певні права. Якщо ви наймаєте квартиру, але в певний час у вас виникли фінансові труднощі і ви не можете оплачувати цю квартиру, власник не завжди може вас виселити, навіть якщо ви йому не платите. Те ж саме стосується самотніх мам, які проживають з маленькими дітьми, особливо в зимовий період.
Щоб перестрахуватися, власники польських квартир при здачі вам їх в оренду часто вимагають затверджене у нотаріуса підтвердження того, що певна особа, громадянин Польщі, який є власником свого житла, у разі несплати вами орендної плати за житло або інших причин, які можуть бути причинами вашого виселення з орендованої квартири, зобов’язується прийняти вас у себе.
Фактично, це поручительство, що у разі якихось проблем з вами власник квартири може вас виселити і ви не зможете пред’явити до нього ніяких претензій. Таке поручительтво може написати громадянин Польщі, який має своє житло. Як правило, більшість українців не мають аж настільки добрих знайомих поляків, які згодяться таке поручительство на вас видати. Бо добрі знайомства це одне, а юридичні зобов’язання – це вже інше.
Для більшості українців, які вперше приїхали до Польщі саме вимога цього “папірця” стає основною проблемою у намаганні зняти житло. Навіть маючи ідеально зроблені всі інші пункти, фінанси, але не маючи знайомих в Польщі цей пункт робить неможливою оренду житла у багатьох власників. Проте не варто впадати у відчай, адже є досить багато оголошень, де таких довідок не вимагають. З мого особистого досвіду, 50-60% власників квартир або в оголошенні або при розмові хотіли саме цю довідку.
Добре мати у кого зупинитися в Польщі під час пошуку житла, а також автомобіль
Самостійний пошук житла у Польщі – процес тривалий. В найкращому випадку він триває всього тиждень, а іноді мало і місяця. Весь цей час вам потрібно десь жити і наймати готель буде надзвичайно дорого, а хостел теж підійде не кожному і теж не буде надто дешевим.
Крім того, потрібно буде домовлятися про зустріч із власником житла, щоб подивитися можливу майбутню квартиру. Для цього можна використовувати громадський транспорт, але прийдеться поїздити по різних місцях і районах міста, часто з пересадками. (Як без проблем їздити по незнайомих польських містах використовуючи мобільний додаток Як.Дояде ми описуємо ось тут). Непоганий, але не завжди доступний варіант – їздити дивитися квартири на власному авто (або просити когось із знайомих) або викликати таксі на зразок Uber чи Болт.
Не варто когось просити віддалено знайти вам житло у Польщі, якщо ви ще в Україні
По-перше, квартири в Польщі розходяться як смачні бабусині пиріжки. Якщо сьогодні ваш знайомий, який у Польщі, зателефонує і запитає чи наявна квартира і йому скажуть так, то через декілька годин, а тим більше днів її вже можуть здати. Ви не встигнете доїхати з України так швидко. Особистий рекорд на моєму досвіді – здана квартира за 15 хвилин. Я приїхав, подивився житло, вислав фото і відео моїм рідним в Україні, які ним цікавилися. При цьому я вже вийшов з житла і поїхав у своїх справах. Мої рідні зателефонували через 15 хвилин і сказали що згодні, я одразу зателефонував власнику, але квартиру здали слідуючим людям, які оглядали її після мене, бо вони довго не думали. І це дійсно так, тому що оголошення було знято з olx.pl.
По-друге – тільки особиста присутність. Більшість власників хочуть бачити людей, які будуть в них проживати, а не їх знайомого чи родича, який шукає для них житло. Їм не лише цікаво оцінити майбутніх орендарів, а й зрозуміти, що їм квартира подобається і вони не розірвуть договір за кілька днів.
Переклад договору оренди житла
Важливим аспектом є переклад договору оренди житла зрозумілою для орендаря мовою. Це не є найважчим пунктом серед усіх інших, але він теж є важливим. Простими словами, згідно польського законодавства, ви маєте розуміти, що підписуєте. Польський договір здачі в оренду житла має бути продубльований мовою, зрозумілою для орендаря. Як правило, орендодавець (власник квартири) сам часто дбає про це, або вже має заздалегідь приготований примірник договору українською мовою.
У випадку з моїми рідними, власник квартири не мав такого договору українською мовою. Поскільки за щасливим збігом обставин я не лише маю диплом перекладача, а й є практикуючим перекладачем, щоб максимально пришвидшити процес, я сам зробив переклад договору. Доречі, якщо вам потрібно зробити переклад, сторінка контакту зі мною ось тут. Роблю швидко, якісно і за доступними цінами. Зібравши всі пазли до купи, мої рідні нарешті винайняли житло. Хоча було ще багато дрібних нюансів, я всі їх тут вже не описую, адже і так вийшла не стаття, а міні-книга. Основні пункти коротко нагадую у підсумках нижче.
Підсумки
Зняти хороше житло в Польщі не просто, але можливо. Варто взяти до уваги труднощі, але не складати руки і шукати житло з позитивним настроєм. Основними аспектами, на які варто звернути увагу є: величина міста в якому ви шукаєте житло, наявність польського трудового договору, наявність нотаріально завіреного поручительства від громадянина Польщі, наявність фінансів, знання польської/англійської мови. Залежно від власника житла, хтось буде хотіти від вас мати їх всі, а комусь буде достатньо тільки підписання договору та своєчасних оплат від вас.
